Pirkėjų nuostoliai nutraukiant preliminarias būsto sutartis. Kaip tinkamai veikti pirkėjui?

Nekilnojamojo turto ekspertams prognozuojant, kad šiais metais registruotų būsto sandorių skaičius tikriausiai bus didžiausias nuo 2021 metų ir 3 pagal aktyvumą per 20 metų istoriją, o nekilnojamojo turto rinkos aktyvumą neišvengiamai lydės būsto kainų augimas, ir vėl ypač aktualus tampa Pirkėjų teisių, sudarančių nekilnojamojo turto preliminariąsias pirkimo pardavimo sutartis, apsaugos klausimas.

Pardavėjai, pradėję vystyti nekilnojamojo turto projektus, siekdami pritraukti kuo daugiau lėšų jų vystymui, mielai sudarinėja preliminariąsias sutartis dėl  dar nepastatytų būstų pirkimo pardavimo su Pirkėjais, taip užfiksuodami būsimo turto pirkimo pardavimo kainas, tačiau pabaigus projektus, kai jau pastatyto nekilnojamojo turto kaina rinkoje lyginant su preliminarioje sutartyje nustatytąja  ženkliai išauga, neretai Pardavėjai siekia nutraukti preliminariąsias sutartis ir parduoti nekilnojamojo turto objektus už didesnę kainą.

Taigi, ką tokiu atveju Pirkėjai turėtų daryti, kokias faktines aplinkybes įvertinti ir į kokią kompensacijos sumą galėtų pretenduoti, jei jų sudaryta preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis buvo nutraukta?

Lietuvos Aukščiausiasis teismas (toliau – Teismas) 2025-12-22 nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-7-148-1075/2025 apibendrino materialiosios teisės normų, reglamentuojančių iš iki sutartinių santykių kilusių nuostolių atlyginimą, aiškinimą ir taikymą, ir nustatė sekančias taisykles:

Pirma, teismas akcentavo, kad tais pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminarią sutartį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (nesąžiningas elgesys). Tad Pirkėjas turėtų pirmiausiai įvertinti faktines konkrečios situacijos aplinkybes, ar jis pats yra įvykdęs įsipareigojimus pagal sutartį, ar nesudarė pagrindo Pardavėjui sutartį nutraukti. Taip pat, ar Pardavėjas elgėsi nesąžiningai. Nesąžiningumas preliminarių sutarčių sudarymo atveju paprastai pasireiškia vengimu ar atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį.

Antra, reikia žinoti, į kokią nuostolių sumą galėtų pretenduoti Pirkėjas, ir variantai gali būti keli:

a) Pirkėjas per protingą laiką gali sudaryti pakeičiančią sutartį dėl alternatyvaus būsto pirkimo ir, jeigu naujai perkamo būsto kaina didesnė, reikalauti kainos skirtumo;

b) Jeigu Pirkėjas nenori sudaryti naujos būsto pirkimo – pardavimo sutarties, gali prašyti skirtumo tarp preliminarioje sutartyje nustatytos ir preliminariosios sutarties nutraukimo metu galiojusios rinkos kainos (jei ji buvo didesnė) (objektyvusis metodas);

c) Išimtinais atvejais, kai nesąžiningos šalies neteisėtais veiksmais yra pažeidžiamas ne tik tinkamo sutarties vykdymo interesas bet ir aukštesnės vertybės (pažeista konfidencialumo pareiga, valstybės paslaptys, nesąžininga konkurencija), ir nuostolių sumos negalima apskaičiuoti pagal aukščiau nurodytus metodus, teismas nesąžiningos šalies gautą naudą gali paversti sąžiningos šalies nuostoliais. Šiame straipsnyje minėtoje byloje buvo taikytas šis metodas, Pirkėjas buvo sudaręs preliminariąją sutartį už 124000 EUR pirkimo pardavimo kainą. Pardavėjas, nutraukęs preliminariąją sutartį su Pirkėju, po 8 mėn. tą patį turtą pardavė už 190 000 EUR kainą. Taigi, Pirkėjas prašė atlyginti 66 000 EUR nuostolių sumą.

Teismas nepatvirtino c) dalyje nurodytos nuostolių skaičiavimo metodikos leistinumo konkrečioje byloje, nes joje nebuvo aukštesnių vertybių pažeidimo faktų, Pirkėjas nesudarė pakeičiančio sandorio, taigi buvo pripažinta, kad realiausias nuostolių apskaičiavimo metodas Pirkėjui yra būtent objektyvusis – skirtumas tarp preliminarioje sutartyje nustatytos ir preliminarios sutarties nutraukimo momentu galiojusios rinkos kainos. Turint šiuos duomenis ir apskaičiavus pagrįstą atlygintinų nuostolių sumą, yra realu ir protinga tikėtis sėkmės.

Pirkėjas turi žinoti, kad esant jo teisių pažeidimui, Pardavėjui neteisėtai nutraukus preliminariąją sutartį, jo teisės gali ir turi būti apgintos, nereikia tenkintis minimalia preliminariose sutartyse dažniausiai nustatoma netesybų suma, tačiau kreiptis efektyvios juridinės pagalbos ir gauti finansinę „pagalvę“, kuri tikrai pravers ieškant galimybės sudaryti alternatyvų sandorį.