Ny dom från Svea hovrätt om fastighetsägares ansvar gentemot grannar

Fastighetsägare har ett mångskiftande ansvar som kommer till uttryck i en mängd olika lagar och regler. Det omfattar bland annat ett särskilt ansvar gentemot grannarna. Tvister om detta grannelagsrättsliga ansvar kommer sällan upp till domstolsprövning. Men så häromveckan avkunnade Svea hovrätt en dom (2019-05-19, målnr T 312-19) i detta spännande ämne. Domstolen fann att en fastighetsägares ansvar mot sina grannar inte är ett rent strikt ansvar endast på grund av grannförhållandet. I skrivandes stund har domen inte överklagats. Nedan går vi igenom intressanta delar av domen och bjuder på en analys.

Inledningsvis ska det grannelagsrättsliga ansvaret kort beröras. Historiskt har detta ansvar hävdats bygga på principen om rent strikt ansvar. Det vill säga att fastighetsägaren alltid ansvarar för en grannes skada, oavsett om något lastbart agerande eller icke-agerande på ägarens sida lett till skadan. Rättsläget får dock sägas vara något oklart för sådana situationer som faller utanför de uppräknade i 32 kap. miljöbalken och annan speciallagstiftning som uttryckligen omfattas av strikt ansvar. Det nu aktuella fallet rör en sådan situation.

Förutsättningarna i fallet var att två juridiska personer ägde angränsande fastigheter. Låt oss kalla dem för ”Fastighetsägaren” respektive ”Grannen”.

Grannen hade under 2010-talet haft problem med vatteninträngningar i sin källare och i anledning av det haft kostnader för att åtgärda skador. Grannen ansåg att vatteninträngningarna hade orsakats av ett brott på en underjordisk dagvattenledning från 1929 som hörde till Fastighetsägarens fastighet. Grannen krävde därför Fastighetsägaren på skadestånd.

Grannen grundade sitt skadeståndsanspråk i första hand på att Fastighetsägaren var strikt ansvarig för sitt dagvattensystem och därmed skadorna det orsakat baserat på särskilda (grannelagsrättsliga) principer.

I andra hand gjorde Grannen gällande att Fastighetsägaren genom vårdslöshet vållat skadorna. Eftersom denne underlåtit att vidta relevanta åtgärder i fråga om dagvattensystemet i enlighet med det ansvar som ligger på en fastighetsägare för byggnadsverks tekniska egenskaper och underhåll bl.a. i plan- och byggregelverket. Ett ansvar som omfattar ledningar som tillhör fastigheten, liksom dagvattenledningen i fallet.

Hovrätten konstaterade inledningsvis, liksom tingsrätten tidigare hade gjort, att Grannen visat att vatteninträngningarna i källaren förekommit och att det var klart mera sannolikt att allt vatten läckt in till följd av Fastighetsägarens trasiga dagvattensystem än av någon annan orsak. Lättnaden i beviskravet för orsakssambandet ska noteras, ”klart mera sannolikt“ än konkurrerande skadeorsaker. Det är i stort sett samma beviskrav som gäller för skador som omfattas av det lagfästa strikta ansvaret en fastighetsägare har gentemot omgivningen enligt 32 kap. 3 § 3 st. miljöbalken.

I fråga om Fastighetsägaren var strikt ansvarig kom hovrätten fram till att det vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter av grannförhållandet vore oskäligt med ett rent strikt ansvar för skador hänförliga till dagvattensystemet. Domstolen fäste sig särskilt vid följande faktorer för att nå dit:

(1) okänd storlek på vattenflödet i ledningen, men vattnet var utan särskilt riskfyllda egenskaper (Skaderisken),
(2) Fastighetsägaren var en bostadsrättsförening, dvs. bedrev ingen särskilt farlig/riskfylld verksamhet per se (Typ av verksamhet),
(3) varken Grannen eller Fastighetsägaren ansågs särskilt skyddsvärd, utan ansågs ha en jämbördig relation (Parternas inbördes relation), samt
(4) situationen i fallet ansågs, särskilt sett till (1)-(3), inte likna sådana fall där uttryckligt lagstöd för strikt ansvar finns och det saknades något annat hänsyn i övrigt som motiverade ett strikt ansvar (Ändamålshänsyn).

I fråga om Fastighetsägaren var skadeståndsskyldig på grund av vårdslös underlåtenhet konstaterade hovrätten att en större aktsamhets- och handlingsplikt för att undvika skador finns i grannförhållanden än vad som annars gäller (i utomkontraktuella förhållanden). Detta särskilt i tättbebyggda områden.  Grannen hade anfört att Fastighetsägaren borde ha inspekterat och underhållit den då drygt 80-åriga dagvattenledningen innan det upptäcktes att det trängde in vatten i Grannens källare. Med andra ord menade Grannen att Fastighetsägaren gjort sig skyldig till bristfällig fastighetsförvaltning. Domstolen kom dock fram till att Grannen inte bevisat att Fastighetsägarens underlåtenhet varit vårdslös. Det hade inte visats att Fastighetsägaren haft någon lagstadgad skyldighet, inklusive baserat på grannelagsrättsliga principer, att agera tidigare än vad denne väl gjorde och innan skadan uppkom. Varken sett till ledningens ålder eller på grund av någon annan omständighet.

Domen har i skrivandes stund inte överklagats till Högsta domstolen, klagotiden löper ut den 16 juni 2020.

Analys

Hovrätten får sägas anlägga ett praktiskt perspektiv och visa prov på pragmatism genom domen. Att dagvattenhantering faller utanför det strikta ansvarets sfär torde vara välkommet för många fastighetsägare.

Av domskälen får vidare förstås att hovrätten anser att det inte finns ett strikt ansvar grannar emellan endast på grund av att dessa är grannar. Något mer än så måste tydligen till, jämför punkterna (1)-(4) ovan.

Domen är intressant eftersom den anknyter till en kortare serie av prejudikat som berör frågan om strikt ansvar utan uttryckligt lagstöd för vattenskador till följd av läckage på vattenledningar, NJA 1991 s. 720, NJA 1997 s. 468 och NJA 2001 s. 368. I de tre tidigare fallen hölls ledningsägarna strikt ansvariga gentemot de som drabbats av vatten- och fuktskador till följd av läckagen. Det blir därav intressant att jämföra dessa tidigare rättsfall med den nu aktuella.

Angående (1) skaderisken.  I 1991 års fall (fjärrvärmevatten) och i 1997 års fall (renvatten) var det fråga om mycket stora vattenflöden, och i 1991 och 2001 års fall var det vatten med riskfyllda egenskaper (värme respektive spillvatten/avloppsvatten). Det vill säga att risken för allvarligare skador vid läckage i de tre tidigare fallen typiskt sett anses vara högre än i fråga om en dagvattenledning. Vad gäller de faktiska effekterna av brott på de olika ledningstyperna som förekommer i fallen så bör dessa dock ofta inte vara så väsensskilda. I alla de tre tidigare fallen, liksom de nu aktuella fallet, var den faktiska effekten vatten- och fuktskador med tillhörande följdskador. För brott på spillvattenledning (2001 års fall) kan det möjligen typiskt sett anses finnas viss förhöjd risk för luktolägenhet, menlig hälsopåverkan och markförorening. För brott på fjärrvärmeledning (1991 års fall) kan möjligen vatten som till en början är ca. 80 grader varmt typiskt sett medföra högre risker i olika avseenden. I de tre tidigare typfallen torde dock den vanligaste effekten av att risken för ledningsläckage förverkligas vara vatten- och fuktskador med tillhörande följdskador. Inte skador till följd av de ”förhöjda riskscenarierna”. Dagvattenledningar kan liksom spillvatten-, renvatten- och fjärrvärmeledningar också förutses börja läcka vid något tillfälle och typiskt sett orsaka samma typ av vatten- och fuktskador, dvs. det är fråga om en förutsebar skaderisk.

När det gäller (2) typ av verksamhet.  I 1991 års fall var ledningsägaren ett fjärrvärmeverk och i 1997 år fall en kommunal VA-anläggning. Ledningsägaren i 2001 års fall var en samfällighetsförening som bedrev verksamhet bestående i en VA-anläggning med drygt 100 anslutna fastigheter. Det vill säga att ledningsägarna 1991, 1997 och 2001 års ansågs utöva typiskt sett farliga/riskfyllda verksamheter med tillhörande större krav på aktsamhet. Ledningarna förefaller ha ansetts vara en del av deras respektive ”kärnverksamheter” (fjärrvärme- och VA-anläggningar). Att ägarna fick ansvara strikt för skadorna är något som närmast verkar motiveras utifrån ett riskallokeringsperspektiv, att det är den som bedriver farlig verksamhet som kan och ska kontrollera risken. Utifrån den aspekten kan det ifrågasättas om inte en fastighetsägares dagvattenledningar utgör en del av kärnverksamheten i att vara fastighetsägare. Alla fastighetsägare har ett ansvar för dagvattenhantering inom sin fastighet och bör därmed kunna kontrollera riskerna som medföljer.

Ledningsägarnas ställning, i förhållande till de skadedrabbade i de tre tidigare fallen, hör också till vad som framstår vara en avgörande skillnad, jämför (3) ovan. Härtill kan frågan ställas om utgången i det aktuella fallet blivit en annan om grannrelationen varit mindre jämbördig. Till exempel om fastighetsägaren istället för en bostadsrättsförening varit ett större rörelsedrivande fastighetsbolag med en omfattande professionell förvaltningsorganisation, och den skadedrabbade grannen varit en enskild småhusägare. Hade fastighetsägaren då ansetts ha ett förhöjt ansvar och/eller småhusägaren ansetts mer skyddsvärd?

Sammanfattningsvis korresponderar hovrättens dom väl med tidigare praxis från Högsta domstolen i fråga om strikt ansvar utan uttryckligt lagstöd i allmänhet. Möjligen förtydligar även hovrätten härutöver att principerna som delvis återges i 3 kap. jordabalken i sig inte grundar ett rent strikt ansvar.

Det ska slutligen understrykas att man som fastighetsägare ska ha koll på ledningar och andra anläggningar inom sin fastighet. Vid indikationer på brister bör man agera på så sätt att skador allrahelst motverkas men att man åtminstone kan visa på aktsamhet och därmed minska risken för ett eventuellt skadeståndsansvar.

Kontakt

Våra experter på fastighets- och miljörätt hanterar frågor som rör fastighetsägaransvar och fastighetsförvaltning på snart sagt daglig basis. Vi bistår med rådgivning till fastighetsägare, verksamhetsutövare, hyresgäster, andra nyttjanderättshavare och grannar.

Contact me and learn more