HD om lokalhyresgästens uppsägning för villkorsändring

På försommaren 2022 avgjorde Högsta domstolen ett mål om hyresgästs uppsägning av lokalhyresavtal för villkorsändring. Fallet NJA 2022 s. 388 har kommit att kallas Den svårtolkade uppsägningen. I kölvattnet av kraftigt indexuppräknade hyror och det allmänt ökade kostnadsläget kan möjligen förväntas fler uppsägningar till villkorsändring av lokalhyresgäster under 2023. Men vad kan man egentligen sluta sig till av rättsfallet, och hur bör parterna i ett hyresförhållande förhålla sig till det?

Uppsägning av lokalhyresavtal är en formaliatyngd historia. Detta oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen som företar uppsägningen och vilken följd som önskas (avflyttning eller villkorsändring). Rättsfallet som är föremål för denna text rör en lokalhyresgästs uppsägning till förlängning på ändrade villkor.

Hyresgästens uppsägning till villkorsändring regleras i 12 kap. 58 a § jordabalken. Däri föreskrivs att hyresgästen i uppsägningen ska underrätta hyresvärden om den ändring i de befintliga villkoren som hyresgästen begär. Om parterna inte kommer överens om nya villkor ankommer det på hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen. Om uppsägningen inte är tillräckligt tydlig eller om hyresgästen inte hänskjuter till nämnden för medling inom fristen, blir uppsägningen utan verkan och hyresförhållandet fortsätter att löpa på de befintliga villkoren i avtalet (vilket bl.a. kan innebära att det löper ut).

Rättsfallet i korthet

Högsta domstolen prövade i fallet hur tydliga en hyresgästs uppgifter om begärda villkorsändringar måste vara för att en uppsägning för villkorsändring ska ha verkan. I tidigare praxis och doktrin har kraven satts relativt högt. Det har ansetts att hyresgästens uppsägning mer eller mindre ska utgöra ett så preciserat och fullständigt anbud till hyresvärden att dennes enkla accept, ett rakt ja, ska leda till att hyresavtalets villkor ändras. Domen slår fast att så inte är fallet. (Det ska här nämnas att domen inte förändrar de höga krav på precision och tydlighet som hyresvärdens uppsägning till villkorsändring är förenade med. Där gäller fortsatt att uppsägningen mer eller mindre ska vara ett färdigt anbud till hyresgästen. Det förändrar inte domen, snarast förstärks detta.)

Domen ger emellertid inte så klar vägledning som det först kan verka och som HD säkert avsett. Man blir inte så mycket klokare kring vad som är en tillräckligt tydlig uppsägning. Domen har i dessa delar nyligen rönt viss kritik.[1] Sammanfattningsvis ger domen att en hyresgästs uppsägning till villkorsändring i vart fall fortsatt ska innehålla hyresgästens begäran om ny hyresnivå och ny hyresperiod (om det är villkor som hyresgästen önskar ändra). Därtill ska hyresgästen ge tydligt besked i andra ”centrala frågor” och ”övriga frågor som kan antas vara av väsentlig betydelse för hyresvärden att få tydliga besked om”. Vad det närmare innebär klargör domen inte något vidare, utan det förblir framöver förenat med spekulationer. Vidare anges att om det förekommit förhandlingar innan uppsägningen och hyresgästen därvid framfört önskemål om villkorsändringar, så ska hyresgästen upprepa dessa i uppsägningen. Samtidigt sägs att uppsägningen ska tolkas mot bakgrund av parternas tidigare kontakter, och att det möjligen kan läka bristerna i en otydlig uppsägning.

Förhållningssätt efter rättsfallet

Den försiktige hyresgästen och den samvetsgranne rådgivaren gör enligt vår uppfattning fortsatt rätt i att utforma en uppsägning till villkorsändring av ett lokalhyresavtal på ett klart och tydligt sätt med precisering om vilka nya villkor som önskas, om än inte nödvändigtvis i formen av ett utkast till hyresavtal. Hyresvärdar som mottar uppsägningar till villkorsändringar har numer anledning att utöver verktygslådan i övrigt för dessa situationer (som är ett ämne för inte bara en, utan flera texter som denna) kritiskt granska handlingarna, och bör inte med samma lättvindighet som tidigare avfärda sådana uppsägningar som saknar vissa detaljer som overksamma. Det gäller särskilt i de fall parterna diskuterat ändringar i hyresförhållandet innan hyresgästens uppsägning.

Med det sagt tror vi att långsiktiga relationer i de allra flesta fall är ömsesidigt berikande för alla inblandade, såväl i hyresförhållanden som mellan klienter och juridiska rådgivare.

VÄLKOMMEN ATT KONTAKTA OSS!

Fastighetsgruppen på Magnusson bistår löpande hyresvärdar och hyresgäster i hyresrättsliga ärenden.

Du är välkommen att kontakta Eduard Suurküla.

Vill du läsa mer om våra tjänster inom fastighet, klicka här>.

[1] Se bl.a. Ahlinder, ”Den svårtolkade uppsägningen”, Hyresgästens uppsägning för villkorsändring, JT 2022-23 nr 2, s 352 ff.

Contact me and learn more