Mõistlik aeg ei ole lõputu: millal kaotab üürileandja õiguse äripindade üürilepingu erakorraliselt üles öelda?

Üürileandja võib kaotada õiguse äripindade üürileping erakorraliselt üles öelda mitte seetõttu, et rikkumine ei olnud piisavalt raske, vaid seetõttu, et ta ootas liiga kaua. Küsimus on, kui kaua on liiga kaua. 

Tallinna kesklinnas asuvas ärihoones ehitas üürnik välja üksteist toitlustuskööki. Ehitustööd toimusid ilma nõuetekohaste projektide kooskõlastamiseta, vajalikud load jäid taotlemata ning kanalisatsioonis tekkis ummistus. Üürileandja sai rikkumistest teada 2021. aasta alguses, kuid esitas ülesütlemisavalduse 2022. aasta märtsis ehk enam kui aasta hiljem. 

Seaduse kohaselt tuleb ülesütlemisavaldus esitada mõistliku aja jooksul pärast ülesütlemise aluseks olevatest asjaoludest teadasaamist. Selle tähtaja möödalaskmine tähendab ülesütlemisõiguse kaotamist isegi siis, kui rikkumine oli tõsine ja hästi dokumenteeritud. Samas ei täpsusta seadus, kui pikk on mõistlik aeg.  

Asja arutasid eriastme kohtud. Kohtud jõudsid küll samale tulemusele, aga erinevatel põhjustel. Harju Maakohus rahuldas hagi, tuvastades, et üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine. Maakohus leidis, et üürileandja oli üürniku tegevust pikema aja jooksul talunud ja dokumentide esitamist jätkuvalt küsinud. Üürilepingu sõlmimisel teadsid mõlemad pooled, et üüripinnal puudub kasutusluba. Kanalisatsiooniummistuse kohta leidis maakohus, et seda ei olnud piisavalt tõendatud ning igal juhul oli selle rikkumise etteheitmiseks ülesütlemise ajaks mõistlik aeg möödunud. 

Tallinna Ringkonnakohus jättis maakohtu resolutsiooni muutmata, kuid muutis põhjendusi. Ringkonnakohus leidis, et kõigi etteheidetud rikkumiste puhul ei saanud mõistlik aeg olla pikem kui kolm kuud alates rikkumisest teadasaamisest. Seetõttu oli üürileandja ringkonnakohtu hinnangul jäänud ülesütlemisega hiljaks. 

Riigikohus sellise lähenemisega ei nõustunud. Riigikohus tühistas ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Seejuures ei öelnud Riigikohus lõplikult, kas ülesütlemine oli õigeaegne või mitte, vaid andis juhised, kuidas mõistlikku aega hinnata.  (RKTKo 2-22-5065)

Riigikohtu põhisõnum oli järgmine:  

Esiteks mõistlikku aega ei saa määrata mehaaniliselt. Riigikohtu hinnangul ringkonnakohus eksis, kui lähtus kõigi rikkumiste puhul üldisest kolmekuulisest tähtajast. Mõistlik aeg sõltub konkreetse juhtumi asjaoludest. 

Teiseks rõhutas Riigikohus, et eraldi tuleb hinnata iga rikkumist. Sealhulgas tuleb eristada ühekordset ja kestvat rikkumist. Kanalisatsiooniummistus on ajaliselt piiritletud sündmus, mille puhul võib mõistlik aeg olla lühem. Ehitusloa taotlemata jätmine või kooskõlastamata ehitise kasutamine võivad aga kujutada endast kestvat rikkumist, mis jätkub iga päev. Sellisel juhul tuleb mõistliku aja algust ja kestust hinnata teisiti. 

Kolmandaks ei kaota kahjustatud lepingupool ülesütlemisõigust üksnes seetõttu, et ta annab rikkujale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Täiendava tähtaja andmine ei tähenda õigusest loobumist. Kui kohustust tähtajaks ei täideta, võib see ülesütlemise alust hoopis tugevdada. 

Neljandaks tuleb läbirääkimistele kulunud aeg üldjuhul mõistliku aja hulka arvestamata jätta. Ehk läbirääkimised võivad ülesütlemiseks lubatud perioodi pikendada. 

Riigikohtu lähenemine tundub loogiline, samas praktikas keerulisem rakendada. Ettevõttel, olgu ta üürileandja või üürnik, võib olla keeruline hinnata, millal on õige aeg tegutseda ja millal on juba hilja.  

Millised asjaolud osutuvad konkreetses vaidluses määravaks ja millist kaalu neile anda, ei ole endiselt selge. Praktikas tasub üürileandjal rikkumised dokumenteerida kohe nende ilmnemisel. Samuti on mõistlik anda rikkumise kõrvaldamiseks kirjalik tähtaeg. Üürnik peab omakorda arvestama, et kestvad rikkumised, näiteks puuduvad load, kooskõlastamata ehitus või esitamata dokumendid, võivad hoida ülesütlemisõiguse avatuna ka siis, kui üürileandja on seni käitunud kannatlikult. Täiendava tähtaja saamine ei tähenda, et probleem on unustatud. 

Mõlemale poolele kehtib sama põhimõte: äriruumi üürileping on sageli üks ettevõtte olulisemaid kokkuleppeid. Kui tekib kahtlus, kas tegutseda nüüd või hiljem, on enamasti mõistlik tegutseda varem, sest kohtus võib hilinemine tähendada ülesütlemisõiguse kaotamist.